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信貸收緊+去杠桿壓力 促房企開啟多元化融資渠道

發布時間:2019-10-18  來源:每日經濟新聞  
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在持續趨緊的融資行情下,房企在三季度交出了一個比較出乎意料的“成績單”。

據克而瑞監測數據不完全統計,2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元,同比增加了11.6%,環比增加了0.85%。房企累計融資總額為10940億元,同比增加1.3%,基本與去年同期持平。由于部分房企在7月上旬抓緊窗口期發債融資,7月的單月融資額有大幅增加,但8、9月份隨著融資限制的密集出臺,融資規模急劇下降。

多位業內人士向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者分析認為,在融資收緊、市場下行的大背景下,“促銷售、抓回款、維穩現金流”是當前房企的主流策略。預計四季度企業投資力度會進一步減弱,拿地將更聚焦基本面較好的一線和熱點二線城市。

資金壓力加劇致房企融資利率分化

克而瑞監測數據顯示,由于部分房企在7月上旬抓緊窗口期發債融資,單月融資額出現了強力的反彈,達到了1646億元,僅次于1月份。8、9月份在融資環境收緊的影響下,單月融資規模降至770億元左右,處于年內低位。不過也有綠地控股(600606,股吧)、碧桂園、龍光等大型企業成功發行外債,上述三家發行了5億~7億美元優先票據,其海外債票面的利率均在7.0%以下,成本有較好控制。

不過9月房企債務融資成本的結構性下降,主要是由于發債數量減少,以及融資成本較低的房企發債占比較大,融資成本整體仍處于較高水平。

這側面映射出一個越來越明顯的趨勢——房企融資利率分化。

2019年第三季度房企的融資環境繼續收緊,政府出臺了多項政策對境外債、信托以及開發貸等融資方式加強了監管力度,整體融資成本逐漸增加,不過房企間的融資利率差異化卻在這一波“洗牌”中愈加突顯。

數據顯示,萬科、龍湖融資利率低于4%,而中梁、泰禾等融資利率均在10%以上。據上交所7月31日消息,碧桂園發行的不超過58億元(含)的公司債券(第二期)票面利率定為5.14%;9月鴻坤融資利率高達14.75%;10月16日,佳兆業集團控股有限公司發布公告表示,發行2022年到期的4億美元的優先票據,利息為11.95%。

同策研究院統計數據顯示,9月40家典型房企融資金額為689.56億元,環比上漲87.25%。本年度繼8月大幅下跌后又一次出現反彈。

從單個企業來看,因為政府從4月份開始收緊了融資政策,同時企業本身也有去杠桿的需求,近一半房企的融資規模在三季度有所減少,不過也有50家大房企的融資規模同比增加,其中有34家房企的融資增幅超過50%,差距越來越大。

也是由于龍頭房企以及在2019年快速擴張企業的力度加持,2019前三季度融資超200億元的企業有17家,與去年持平。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,整體來看,面對融資從緊、調控不放松的態勢,房企一方面要積極尋找融資渠道,另一方面選擇主動降杠桿的做法也是明智之舉。

下半年重在去杠桿創新融資受追捧

后市在融資環境多方位堵截的情況下,房企整體融資壓力和成本加大還會持續。那么,中小型企業如何生存?

“無論是千億之上的房企還是積極謀求規模化的中小房企,當下通過降杠桿來加速降低企業自身的財務風險,實現自身有質量、穩定的發展在當下顯得更為重要。”張波指出,可以看到市場上已經有不少房企,尤其是高負債類房企今年積極通過項目轉讓、謹慎拿地、合作開發等多種方式來降杠桿、促回流。

實際上,從企業自身來看,上半年末房企負債規模進一步上升,整體加權平均凈負債率相比年初上升了4.29個百分點至91.37%,有息負債余額的平均融資成本也進一步上升至7.04%,整體財務壓力在加大。

在此情況下,房企更要重視銷售回款,四季度將進一步加大銷售及其回款力度。同時關注資產證券化等創新型融資的產品搭建,加強與金融機構的合作,以更多元化的融資渠道以應對,也是企業尋求突破的關鍵。

如9月27日首開股份(600376,股吧)發布公告表示,旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計劃,期限2年,由首開股份提供全額全程擔保。

9月6日,陽光城(000671,股吧)為旗下持有100%權益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京(樓盤)分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔保。

此前,陽光城執行副總裁吳建斌就表示,渡過融資難的最好辦法是將融資工具用到極致。其表示,股權融資方面的IPO融資,現在可能只能到香港IPO,在內地是沒有機會的;發行股票買資產,這在內地是可以做的,但是審批的流程、審批的難度也是比較大的;債權類的融資,比如說公司債。

另外,可以從項目的層面上,目前常見的比如說開放股權、合作拿地;還有開發貸、供應鏈融資、商票、保理融資是正常的,與總包單位的合作也是正常的。吳建斌向《每日經濟新聞》記者表示,房企渡過融資難最有效的方法是充分用好能用的融資工具,耐心并靜觀其變、控預期、控增長。

責任編輯:xyfc009更多資訊請關注襄陽房產網 http://www.ggytlb.live/

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