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千億級房企現盈利預減 小企業闖生死關

發布時間:2019-10-18  來源:第一財經日報  
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  房企迎來三季度“業績考”。

  目前,已有數家地產商率先亮出成績。行業調整期,上升通道越發擁擠,小房企最先受到沖擊。前三季度,京投發展(600683,股吧)、陽光股份(000608,股吧)、嘉凱城(000918,股吧)等房企業績紛紛預虧。

  有業內人士認為,國內有上萬家房企,適當的調整、兼并重組很正常。但風暴對任何事物都平等,小房企艱難求生時,頭部企業同樣在爭取更多喘息空間。隨著三季報陸續披露,不同陣營房企的現狀將更加明晰。

  規模房企目標達成率不及去年同期

  房地產行業步入平穩期已成事實。今年前8月,全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%。這一增速是2019年以來的最低值,比1~7月份回落0.1個百分點,且已連續下降四個月。

  沒有企業能免受行業大環境影響。截至9月末,近四成房企全年銷售完成率在75%以上,四成房企目標完成率處于65%~75%區間,剩余房企完成率均未達到65%。規模房企目標達成率情況不及去年同期。

  大中型開發商率先體會到行業異動。14日晚間,金科股份(000656,股吧)(000656.SZ,下稱“金科”)披露前三季度業績快報,金科預計前九月,實現歸屬股東凈利潤36億~40億元,同比增長64.28%~82.53%。基本每股收益0.66元至0.74元。

  然而單看第三季度,金科預計盈利10.1億元~14.1億元,同比下降33.76%~7.52%。

  2018年,金科銷售金額1188億元,正式跨入千億大門。今年前九月,金科錄得銷售額1213億元,完成全年銷售目標的80%。對規模的追逐,讓金科一腳擠進行業前列,也背上日益沉重的債務負擔。

  金科公告顯示,截至9月末,金科股份合并口徑下借款余額為997.77億元,較去年末增加177.38億元,增加金額占2018年末經審計凈資產的46.97%。借款種類包括銀行貸款、直接債務融資、委托貸款、融資租賃借款等。

  截至上半年,金科凈負債率147.47%,明顯高于行業均值99.62%。期內金科短期借款35.86億元,一年內到期的非流動負債253.82億元,貨幣資金308.55億元。

  與金科有類似困擾的還有藍光發展(600466,股吧)(600466.SH,下稱“藍光”)。為實現規模擴張,藍光凈負債率節節攀升,即使有與永續債調節,上半年這一數據仍高達109.4%。與此同時,藍光頻繁為借款提供抵押擔保,由此產生的受限資產達559.74億元。

  經營煩惱與上述企業難分伯仲的還有大悅城(000031,股吧)(000031.SZ)。前三季度,大悅城歸屬上市公司股東的凈利潤約22.5億元~25.5億元,比上年同期重組前增長148%~181%,比上年同期重組后增長36%~54%。但截至上半年,大悅城凈負債率達118.2%,同樣高于行業均值。

  規模與杠桿難以平衡已成為行業通病,規模房企在逐步釋放業績的同時,依然在負重前行。

  小房企闖生死關

  與規模房企百舸爭流、各有千秋不同,小房企卻清一色顯疲態。

  第一財經記者梳理三季度預告發現,中交地產(000736,股吧)、南山控股(002314,股吧)、嘉凱城、京投發展、陽光股份、美好置業(000667,股吧)、格力地產(600185,股吧)等業績預減、虧損,或增長放緩。

  業績不佳原因除季度結轉周期、非經常性損益等因素外,眾多小房企已連續多年處于下降通道。當行業競爭越發激烈,規模房企占據大部分市場份額,留給小房企逆流而上的通道已更加狹窄。

  繼半年報業績營收、凈利雙降后,中交地產(000736.SZ)最新業績數據仍不見好轉。前三季度,中交地產預計,期內歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.63億元,同比下降69.87%;基本每股收益約0.31元,較去年同期下降0.7元。

  中交地產表示,由于上年同期合并中交石家莊(樓盤)房地產開發有限公司,確認當期投資收益2.36億元,因此期內凈利潤同比減少。同時,期內房屋交付面積較上年同期減少,交付項目的毛利率略有下降,導致結轉利潤減少。

  業績預減之外,更有房企直接虧損。前三季度,嘉凱城(000918.SZ)預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損4.35億元,比上年同期減少虧損約19.33%。其中,第三季度預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約5742萬元,比上年同期減少虧損約80.74%。

  陽光股份(000608.SZ)情況也不樂觀。前九月,公司預計歸屬于上市公司股東的凈虧損4000萬~5000萬元,比去年同期下降578%~747%。變動主要原因為公司在2018年取得較大的政府補助,本期不存在此類事項。

  京投發展(600683.SH)同樣如此,預計2019年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈虧損約為2472萬元,歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益后的凈虧損約為4382萬元。

  東方證券認為,中型房企有較大的規模擴張訴求,拿地動力強,又相對缺乏自有資金,將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源,隨著市場下行,幾乎難以跨越本輪周期。

  能否跨越本輪周期依然未知,但其生存境況惡化已是事實。上半年,多數房企為緩解資金壓力主動去庫存、降負債。但小房企因評級相對更低,債券發行難度不斷加大,資金鏈更為脆弱。多數中小房企謀求“活下去”的通道,已越來越窄。

  在這場不見硝煙的搏斗中,總有企業黯然離場。人民法院公告網顯示,截至2019年7月23日,全國共有271家地產商宣告破產。破產原因多涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債。

  中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱認為,國內有上萬家房企,適當的調整、兼并重組非常正常,可以讓市場變得更加健康。目前正是房地產行業提高產業集中度、產業結構更加健康的時候,市場這樣的調整是件好事。

  對仍在逆流而上的小房企來說,工銀國際房地產首席分析師李興文認為,資金、融資能力、拿地優勢等已成為開發商進入土地市場的壁壘。他建議中小房企不要把規模放在首位,要轉向以客戶為中心,以提升盈利能力,實現利潤和規模的增長。

責任編輯:xyfc009更多資訊請關注襄陽房產網 http://www.ggytlb.live/

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